Quanto costa ristrutturare casa: le voci che pesano davvero

Non troverà prezzi al metro quadro in questo articolo, e le spieghiamo subito perché: un numero al metro quadro applicato a una casa che non è stata vista è un numero inventato. Due appartamenti identici come superficie possono costare il doppio l'uno dell'altro a seconda di cosa c'è dietro le pareti, di quanto è alto il piano, di quanto è larga la strada sotto casa. Quello che possiamo fare, e che serve molto di più, è mostrarle come è composto un preventivo e dove finisce davvero il denaro.

Le voci, in ordine di peso

1. Gli impianti

Nella maggior parte delle ristrutturazioni complete, impianto elettrico e impianto idraulico insieme sono la voce più pesante, spesso più delle finiture che si vedono. È anche la voce meno comprimibile: le tracce vanno aperte, i corrugati passati, i punti realizzati a norma, le dichiarazioni di conformità rilasciate. Non ci sono scorciatoie che non si paghino dopo.

2. La manodopera

In un cantiere edile la manodopera pesa quasi sempre più dei materiali. Questo spiega perché due preventivi possono differire molto pur prevedendo le stesse identiche piastrelle: la differenza non è nel prodotto, è in quante ore ci si mette e quante persone ci lavorano. Un preventivo molto più basso degli altri, di norma, non ha trovato un fornitore migliore: ha previsto meno tempo.

3. Demolizioni e smaltimenti

È la voce più sottovalutata in assoluto da chi chiede il preventivo. Buttare giù costa poco; portare via costa. I detriti edili vanno conferiti in discarica autorizzata con i relativi formulari, e il costo dipende dal volume e dalla tipologia. Su una ristrutturazione completa può diventare una cifra significativa, e va scritta nel preventivo, non scoperta alla fine.

4. Ponteggi e accessi

Se si lavora in quota, il ponteggio è una voce a sé, con montaggio, nolo a tempo, smontaggio e, dove serve, autorizzazione per l'occupazione di suolo pubblico. È la ragione per cui conviene sempre concentrare tutti i lavori esterni in un unico cantiere: pagare un ponteggio per tre lavorazioni invece di tre ponteggi per una cambia sensibilmente il totale.

5. Le finiture

Pavimenti, rivestimenti, sanitari, serramenti interni. È l'unica voce davvero elastica del preventivo, e quella su cui il committente ha il controllo maggiore: fra un gres onesto e uno di alta gamma il divario può essere di diverse volte, a parità di lavoro di posa. Per questo, nei nostri preventivi, i materiali di finitura li indichiamo come budget separato.

Cosa fa salire il conto senza che ve ne accorgiate

Il piano e l'ascensore. Un terzo piano senza ascensore significa che ogni sacco di materiale che sale e ogni saccone di detriti che scende passa dalle scale, a mano. Su un cantiere completo sono giornate di lavoro.

L'accessibilità. Una via stretta in centro storico, una finestra oraria ristretta per lo scarico, un cortile in cui non entra il camion. Tutte cose che non cambiano un metro quadro di lavorazione e cambiano molto il tempo.

Abitare la casa durante i lavori. È legittimo e a volte inevitabile, ma va detto: il cantiere va compartimentato, protetto, pulito ogni sera. Costa più tempo di una casa vuota.

Le decisioni rimandate. Questa è la più insidiosa di tutte, perché non la si vede arrivare. Se il piastrellista aspetta due settimane perché non sono ancora state scelte le piastrelle, quelle due settimane le paga qualcuno.

Dove conviene risparmiare e dove no

Non risparmi su: impermeabilizzazioni, impianti, scarichi, strutture. Sono tutte cose che, se cedono, costringono a demolire quello che ci è stato costruito sopra. Il risparmio di oggi diventa il doppio della spesa fra cinque anni.

Può risparmiare su: formato e marca delle piastrelle, mobili, sanitari, porte interne, finiture estetiche. Sono voci molto elastiche che non incidono sulla durata e che potrà cambiare fra dieci anni senza toccare nulla di strutturale.

Come si legge un preventivo serio

Al di là dell'importo finale, sono tre gli indizi che distinguono un preventivo affidabile.

• È diviso per lavorazioni, con le quantità. "Opere murarie a corpo" su un cantiere da tre mesi non è un preventivo, è un numero. Deve poter confrontare voce per voce con quello di un'altra impresa.
• Dice cosa non è compreso. Un preventivo che elenca anche le esclusioni è scritto da qualcuno che ha già pensato a cosa potrebbe succedere.
• Indica i tempi. Non una data magica di fine lavori, ma le giornate previste per fase. Serve a lei per organizzarsi e a noi per essere verificabili.

Gli imprevisti: come si gestiscono onestamente

Su un edificio esistente, e in particolare su un rustico o una casa antica, gli imprevisti non sono un'eventualità: sono la norma. Un solaio più ammalorato del previsto, una colonna di scarico da sostituire, una muratura che sotto l'intonaco si rivela in condizioni peggiori.

Il modo corretto di gestirli è dichiararlo prima. Nei nostri preventivi per i recuperi indichiamo una quota per imprevisti, e quando durante la demolizione salta fuori qualcosa ci fermiamo, lo facciamo vedere al committente e concordiamo per iscritto prima di proseguire. Un'impresa che le promette che non ci saranno sorprese su una casa di ottant'anni non le sta facendo un favore: sta rimandando una discussione.

Una nota sulle detrazioni fiscali

Molti interventi edilizi danno diritto a detrazioni. Non facciamo consulenza fiscale e diffidi di chi la include nel preventivo edile come se fosse una lavorazione: aliquote e requisiti cambiano nel tempo e vanno verificati con il proprio commercialista nel momento in cui si apre il cantiere. Quello che un'impresa deve fare è emettere la documentazione nella forma corretta — fatture dettagliate per lavorazione, bonifici parlanti, comunicazioni tecniche dove previste — in modo che chi si occupa della sua fiscalità abbia tutto il necessario.